Arkiv

Som flera av er har uppmärksammat kom Högsta förvaltningsdomstolen i slutet av juni med en dom kring momsavdrag för bostadsrättsföreningar. Ärendet som har initierats och drivits av vår ekonomiska förvaltare SBC innebär att bostadsrättsföreningar med så kallad blandad verksamhet – som hyr ut lokaler till företag – nu får dra av en större andel av momsen. Beslutet gäller retroaktivt från 2019 och framåt. Detta är väldigt glädjande nyheter för oss och styrelsen driver ärendet för att beräkna och få tillbaka delar av den moms vi har betalat samt att korrigera det framåt.
Trevlig sommar.

Den 1 januari 2026 kommer avgifterna att höjas med 15 %. Anledningarna är flera:

1. Vi behöver finansiera kommande underhåll av fastigheten
2. Merparten av våra kostnader har ökat kraftigt de senaste åren
3. Våra avgifter har löpande sänkts på direkt och indirekt under de 25 år som föreningen har funnits

Under 2024 har vi haft en avgift på 375 kr per kvm och år. Det kan jämföras med genomsnittet bland landets bostadsrättsföreningar som ligger på 784 kr. I våra avgifter ingår både värme, vatten, tv och bredband, vilket inte alltid är fallet i andra bostadsrättsföreningar.

Att ha en bra, uppdaterad underhållsplan är nyckeln till att på bästa sätt ta hand om vår fastighet. Den utgör också en bas för en långsiktig budget och rätt nivå på månadsavgifterna så att vi kan fördela kostnaderna över tid. Framöver kommer vi också att behöva ta lån för att genomföra det underhåll som behövs, vilket ökar våra kostnader. För att få en ekonomi i balans behöver avgifterna att höjas fler gånger under de kommande åren.

Detta är ett nödvändigt beslut att ta och inte ett beslut som styrelsen tagit lättvindigt. Som styrelse är vi ansvariga för att sätta avgifter som täcker löpande driftkostnader samt underhåll. Delar av vårt underhåll har skjutits framåt och börjar nu bli akut. Alla är med och sliter på vår fastighet och därmed ska alla vara med och bidra till kostnaderna. Detta är en av grundpelarna i en bostadsrättsförening. Vi ska ha en jämnt fördelad avgiftsnivå över tid.

Om du har frågor är du välkommen att kontakta styrelsen via brfrorstrand@gmail.com
Hälsningar
Styrelsen

Stort tack för fin uppslutning på informationsmötet angående vår underhållsplan då 30-talet personer deltog. Här kommer en summering:

Vår tidigare ekonomiska förvaltare Storholmen tog för flera år sedan fram en 50-årig underhållsplan i Excel. Vår nuvarande ekonomiska förvaltare SBC har utgått från den gamla underhållsplanen och gjort en okulär besiktning av hela fastigheten då de gått igenom alla delar tillsammans med vår samordnare Marianne. Utifrån det har de tagit fram en ny underhållsplan i ett verktyg som heter Planima.

Inför varje nytt budgetår går styrelsen igenom och prioriterar vad som är nödvändigt att genomföra utifrån underhållsplanen. Under året går vi igenom varje enskilt projekt och tre offerter tas in innan beslut tas om genomförande. Underhållsplanen är styrelsens underlag för att säkerställa att det som måste göras verkligen görs – projekt prioriteras både upp och ner och det är därmed ett levande dokument som ändras löpande.

Vår nya underhållsplan inkluderar beskrivning av vår fastighet, historik, nuvarande skick, bilder, dokument mm och fler projekt än tidigare (framför allt gällande stammar, rör och fuktproblematik). De beräknade kostnaderna skrivs upp årligen utifrån vad andra har betalat för motsvarande projekt. Genom att använda Planima får vi nyckeltal och fördelningar som ger oss en tydlig bild av vad vi behöver prioritera.

Underhållsplanen omfattar projekt för totalt ca 177 mkr. Fördelat över 50 år blir det ca 3,5 mkr per år. De största posterna i underhållsplanen utgörs av vatten och avlopp om ca 25 % och fasader om ca 23 % och det är också dessa poster som ligger i närtid då vi har ett eftersatt underhåll avseende just stammar och rör.

Föreningen är skuldfri och har låga avgifter som har sänkts flera gånger (även indirekt) under de 25 år som föreningen funnits. Vi har nyligen sålt två hyresrätter och enligt prognosen kommer vi att ha ca 11 mkr på banken till årsskiftet. Det kommer att täcka merparten av det planerade underhållet 2026.

Som komplement till underhållsplanen har styrelsen tagit fram en 10-årsbudget. Styrelsens ansvar är att fördela kostnaderna över tid så att inte kommande generationer i föreningen får stå för en oproportionerligt stor del av historiskt slitage. Hur styrelsen avser att finansiera detta återkommer vi till när beslut tagits.

Hela underhållsplanen finns att läsa på vår hemsida och Boappa. Har du frågor är du välkommen att maila till brfrorstrand@gmail.com.
Hälsningar styrelsen

Kallelse årsstämma 2025 Brf Rörstrand 29-37 Förslag på ny Valberedning

Du kommer väl? Torsdagen den 8 maj kl 18 är du välkommen på informationsmöte på Skomakargården. Vi går igenom den nya underhållsplanen, vilka åtgärder som ligger i närtid samt finansiering av dessa. Se tidigare inlägg för mer information.

Torsdagen den 8 maj kl 18 är du välkommen på informationsmöte på Skomakargården. Vi går igenom den nya underhållsplanen, vilka åtgärder som ligger i närtid samt finansiering av dessa. Underhållsplanen ligger på hemsidan under rubriken Fakta. Maila gärna frågor i förväg till brfrorstrand@gmail.com .

Obs! En underhållsplan är en preliminär plan som revideras inför varje år. Kostnader är baserade på vad andra har betalat för motsvarande åtgärder och ska ses som en första uppskattning. Varje åtgärd bedöms utifrån hur nödvändig den är innan den genomförs och flera offerter tas in och utvärderas. 

Storholmen, som tidigare var vår ekonomiska förvaltare, tog för flera år sedan fram en 50-årig underhållsplan till oss och den har nu uppdaterats av SBC. Det har blivit tydligt att vi har ett antal åtgärder som bör genomföras skyndsamt för att undvika att kostnaden ska bli betydligt högre.

Våra största kostnadsposter är bl a värme och vatten. Vi byter ut gamla vatten- och avloppsstammar löpande och kommer att öka takten då dessa med råge passerat sin livslängd och nått en kritisk nivå. Ser du tecken på läckage – hör av dig direkt!

Vatten är också en stor orsak till oförutsedda kostnader och vi har haft flera akuta vattenskador. Vi har kända problem som vi måste åtgärda för att det inte ska förvärras ytterligare. Detta avser bl a läckage från övre gården (vid port 33, 35 och 37) där avrinningen inte fungerar utan orsakar skador både i soprummet och i det nedre garaget (under port 37), samt dålig dränering mot den nordligaste fasaden och västsidan som orsakat fuktskador på fasaden mot det runda garaget och att det rinner in vatten i flera förrådsutrymmen.

Vi byter även ut dörrar som under många år lagats och renoverats för att i stället få täta, energieffektiva dörrar som bidrar till att vi direkt höjer temperaturen med flera grader inomhus. I trapphusen har vi kompletterat med isolerglas som ytterligare en åtgärd för att sänka vår energiförbrukning.

Under sommarhalvåret kommer vi att göra punktinsatser och renovera fönster som är extra slitna. Målningsarbeten planeras för att fräscha upp våra trapphus och vissa dörrar och portar. Vi kommer också att montera säkerhetslinor på taket för att tak- och skorstensarbeten ska kunna genomföras framöver.

Under den senaste tiden har föreningen omvandlat och sålt två hyresrätter som bostadsrätter. Vi har en god ekonomi och förmånen att nu vara skuldfria med låga avgifter. Det ger oss goda förutsättningar för att hantera det underhåll som behöver genomföras.

Att ha en bra, uppdaterad underhållsplan är nyckeln till att på bästa sätt ta hand om vår fastighet. Den ger också en bas för en långsiktig budget och rätt nivå på månadsavgifterna så att vi kan fördela kostnaderna över tid och inte skjuta upp underhåll till kommande generationer.

Har du frågor eller funderingar är du alltid välkommen att ta kontakt med oss i styrelsen. Maila till brfrorstrand@gmail.com .

Hälsningar från styrelsen
2025-02-02